En el año 1948 se dictó en Argentina la ley 13512 permitiendo que los edificios pudieran dividirse en múltiples unidades independientes utilizables según lo previsto en el Reglamento correspondiente; tendrían propiedad plena de esas unidades las personas físicas y/o jurídicas. Así nació el Consorcio de Copropietarios donde cada uno dispondría de sus unidades, cumpliendo el Reglamento de uso y abonando un porcentaje de gastos comunes(expensas)

  Hasta julio de 2015 el juicio de cobro de esos aportes a los gastos –sostén de las cosas comunes- era complejo, largo y fatigoso en perjuicio de los otros copropietarios que sí abonaban puntualmente.

  Desde agosto 2015 rige el nuevo Código Civil y Comercial, argentino (C.C. y Com.) que legisló un método que permitió acabar con las dilaciones de los morosos al facultar al administrador a emitir un CERTIFICADO de la deuda para reclamar mediante juicio ejecutivo, o sea: no discuta, pague de inmediato y luego, si corresponde y en otro juicio reclame por el error. Este recurso procesal -pague y repita o pague y recupere- es, obviamente, un pleito posterior. El método, bien intencionado, procura no desfinanciar al Consorcio ni desanimar a sus componentes puntuales en el pago de las obligaciones.

  Ese C.C y Com. en su artículo 2048º, al final, facultó al administrador con su firma y la de los miembros del Consejo de Administración -si existe- a librar ese CERTIFICADO que informa indiscutiblemente qué adeuda/n por expensas o gastos comunes la/s unidad/es que no paga/n. Con este elemento el Administrador inicia juicio donde nada es discutible y debe abonarse. Insisto, la intención fue evitar la desfinanciación del Consorcio, hecho que hace cargar con más pagos a los cumplidores puntuales.

  PERO, qué pasa si por error negligente o fraude recaudatorio ese CERTIFICADO, que opera como un documento no cuestionable –tipo pagaré u obligación hipotecaria- es utilizado en contra de un copropietario NO MOROSO o con deuda menor a la certificada?

  La respuesta cae pesada e indiscutible: pague y luego en otro juicio recupere su dinero si abonó mal. El juicio ejecutivo no da a los Jueces opción y con ese CERTIFICADO -a veces errado o fraudulento- el juicio prosperará.

  Evidentemente la buena intención del nuevo C. C. y Com. merece algún ajuste para evitar errores o fraudes.

  Ya que la Constitución Nacional, máxima ley de la República Argentina, tiene afirmaciones que son guía y luz para aplicar sus disposiciones legales usaré algún ejemplo de su articulado cuando afirma:

  Ambos de la Constitucion“…usar y disponer de su propiedad…” art 14º. Si lo embargaran indebidamente no podrá ejercer este derecho.

“…Es inviolable la defensa en juicio de la persona y de los derechos…” art.18 Imposible será defenderse con la oscura redacción acerca del CERTIFICADO, que nos ofrece el art. 2048, final del C.C. y Com. 

  Muchas soluciones podrían proponerse para salvar esta falencia de nuestro interesante y valioso Código Civil y Comercial.

Modestas propuestas: 

  *Fallo judicial que establezca los requisitos necesarios del CERTIFICADO ya que sólo puede certificarse la realidad.

  *Aclaración por ley del Congreso Nacional, tal vez autorizando una pericia contable hecha por expertos de la Justicia como medida previa, rápida e inevitable judicialmente, agregable al art.2048, final del C.C. y Com.

  *Reglamentación del CERTIFICADO por las Provincias, los Municipios, o la Ciudad Autónoma de Bs. Aires.

  Estas u otras medidas más inteligentes serían útiles para fortalecer el derecho de los ocupantes de los Consorcios de Propietarios a vivir sana y ordenadamente; a eso los ayudaría el cobro oportuno de los necesarios aportes dinerarios sin discusiones dilatorias.

Procuremos perfeccionar nuestras instituciones legales, base de una sociedad progresista

C.P.